전세사기 피해자 17편 : 경매절차, 첨부서류, 유의사항

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현재 임대인이 "보증금을 줄 수 없다"라는 말만 반복할 때, 마냥 기다리는 것은 정답이 아닙니다. 저는 임대인에 대한 심리적, 경제적 압박과 보증금 회수의 가능성을 높이기 위해 경매를 신청했습니다. 경매 진행을 한다고 해도 낙찰받을 확률은 낮았습니다. 아주 낮은 금액으로 낙찰이 되었더라고 저의 보증금을 함께 지급해야하기 때문입니다.  

그래도 경매신청해야 했습니다. 언제 받을 수 있는지 확신이 없기 때문이었고, 경매 진행으로 인한 현재 임대인에게 지연이자로 압박하기 위함이었습니다. 다른 부동산에 압류를 거는 방법도 있지만, 임대 사업자의 경우 오히려 다른 임차인과의 복잡한 이해관계로 상황이 악화될 수 있습니다. 저는 전세사기 사건의 목적물에 대해 직접 경매를 신청하는 방법을 택했습니다.

저처럼 모르는 분들을 위해 경매 종류와 준비서류를 알려드리겠습니다.

제가 실제 법원에서 경매 신청 절차 안내문을 받은 것입니다.
경매신청할 때 필요한 서류와 경매신청 비용에 관한 내용들입니다.

1. 경매 종류와 첨부해야 할 서류

저는 법원에서 경매 신청서를 작성하던 중 어떤 경매를 신청하는지 선택사항을 보자 순간 당황스러웠습니다. 일반인들 대부분이 저처럼 잘 모를 수 있다고 생각합니다. 그래서 실제 경험담을 저의 견해로 작성해 보았습니다.

   1). 임의경매 

   은행이나 개인이 저당, 근저당권을 설정해 둔 경우입니다. 소송 없이 담보물건을 근거로 바로 신청 가능하므로, 담보권의 존재를 증명하는 서류가 있어야 합니다.

       . 담보권 증명 서류 : 근저당권 설정 계약서, 전세권 설정 계약서 등

       . 피담보채권이 있다는 증명 서류 : 거래내역서, 차용증, 대출 계약서 등

   2). 강제경매

     담보가 없어 소송 등을 통해 판결을 받은 경우입니다. 채무자의 일반 재산을 압류해 경매로 넘기는 것이므로, 국가가 집행력을 인정한 '집행권원이'의 반드시 필요합니다. 저는 '지급명령 정본'이나 '판결문'과 같은 '집행권원'을 확보한 경우이기 때문에 신청했습니다.   

       . 집행력 있는 정본 (집행권원, 집행문)

         지급명령 정본, 공정증서 정본, 승소 판결문, 화해, 조정조서 정본 등

       . 송달 증명원 및 확정 증명원

         판결문 등이 채무자에게 정상적으로 송달되고 판결이 확정되었음을 증명하는 서류입니다.   

         이 서류는 판결을 한 해당 법원에서 발급받으시면 됩니다.

2. 임의경매, 강제경매 공통으로 준비해야 할 서류

       . 부동산 경매 신청서

         법원에 비치된 양식에 작성하시면 됩니다. 작성 시 안내분께 여쭤보시면 자세히 알려주십니다.  

         만약 잘못 기재되었을 때는 법원에서 보정서 명령이 올 수도 있습니다.

       . 부동산 등기사항 전부 증명서 (등기부등본)

         저 같은 경우에는 전세 건물이 현재 임대인임을 증명하기 위해 발급받아 제출했습니다.

       . 부동산 목록

         경매를 진행할 목적물의 표시를 작성해야 합니다. 

         건물의 표시, 주소, 어떤 구조, 총층수와 각층의 넓이, 전유부분의 건물의 표시 등

       . 등록 면허세 영수필 통지서 및 지방세 교육세 납부서

         경매신청하면서 법원 내 신한은행에서 현금으로 납부하시면 됩니다. 카드 안됩니다.

       . 등기신청 수수료 납부확인서

         경매 사건 내용에 따라 금액이 다르지만 백 단위가 넘어가기도 합니다. 그런데 현금만 받습니다.

        . 토지대장, 건물대장 등본

          부동산의 현황을 확인하기 위해 관할 지자체에서 발급받아서 제출하시면 됩니다.

중요 항목을 체크리스트로 작성하였습니다.

구분	필수 서류	비고 사항
1	집행권원(판결문 등), 송달, 확정 증명	해당 법원에서 발급
2	등기부등본, 건물대장, 토지대장	관할 지자체
3	부동산 경매 신청서, 부동산 몰록	법원 비치 양식 활용
4	등록 면허세, 등기신청 수수료, 경매 예납금	법원 내 은행 현금 납부

3. 실제 경험으로 경매신청 유의사항

       . 현금 준비는 필수

          법원 내 은행에서 납부하는 모든 비용(수입인지, 송달료, 경매 예납금 등)은 현금만 가능합니다. 카드 결제가 안 되니 예상 비용을 충분히 챙겨가세요.

       . 신분증은 필수 

         서류 제출 및 은행 업무 시 신분증이 없으면 아무것도 진행할 수 없습니다. 대리인 신청 시에는 위임장과 인감증명서가 추가로 필요합니다. 또한 대리인 신분증도 지참해야 합니다.

       . 법원 안내 창구 활용

         저처럼 나 홀로 진행하다 보면 "너무 어렵지 않을까?" 걱정 마세요. 법원 민원실 안내 창구에 상황을 설명하면 필요한 서류와 작성법을 매우 친절하게 알려줍니다.

판사님은 안타까운 사정을 짐작하셔도, 증거와 절차가 뒷받침되지 않으면 사건을 반영할 수 없습니다. 포기하지 말고, 서류 하나하나를 꼼꼼히 챙겨서 직접 대응하세요. 경매 신청은 단순히 압박을 넘어, 내 소중한 보증금을 지키기 위한 정당한 권리 행사입니다. 다음 편에서는 임의경매, 강제경매에 대해 자세히 알려드리겠습니다. 왜냐하면 어떤 절차를 통해야 내가 진정으로 원하는 결과를 얻을 수 있는지 확실히 알고 진행해야 하기 때문입니다. 제가 왜 강제경매를 신청했는지 자세히 설명드리겠습니다.

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